51万债权压垮218米高楼？天际东方大厦破产清算中的债权人博弈

在浙江温州乐清市的天际线上，一栋高达218米的天际东方大厦默然伫立。

这栋于2021年竣工的超高层建筑，融合了五星级酒店、LOFT公寓及餐饮服务，曾作为这座以民营经济闻名的县城的重要地标。然而，如今它已成为一桩破产清算案件的核心资产，重新进入市场视线。

据观点新媒体了解，今年11月4日，天际东方大厦的核心资产将第四次在司法拍卖平台挂牌。起拍价为2.71亿元，仅相当于评估价5.29亿元的约51%。在此之前，该项目已历经三次拍卖，但均未成功售出。

截至观点新媒体发稿时，第四次拍卖的报名栏中，仍无一人参与竞拍。

51万元的债务

追溯天际东方大厦的持有方，乐清晨德置业有限公司于2017年11月成立，注册资本为3亿元，是该城市新区开发中的关键房地产企业之一。

乐清晨德置业成立后，随即着手开发一栋218米高的超高层建筑。当时，房地产市场仍处于上升阶段，县城地标项目被视为城市竞争力的象征。五星级酒店、LOFT公寓、餐饮宴会——这些业态组合在一二线城市或许合理，但在一个县级市，其需求基础是否足以支撑如此庞大的供应？

答案已在多次流拍中显现。2025年12月19日，乐清市人民法院裁定受理其破产清算申请。提出申请的债权人是新世纪发展集团有限公司，其持有的到期债务仅为51.26万元。

乐清市人民法院裁定受理后，于2026年1月14日指定浙江泽鉴律师事务所与浙江嘉瑞成律师事务所联合担任管理人。

3月18日，第一次债权人会议召开，共有349户有表决权的债权人参与，无财产担保的债权总额约为2.47亿元。会议中，《财产管理及变价方案》、《破产财产分配方案》及《采取非现场方式召开债权人会议及表决的议案》均以超过96%的同意率获得通过。

51.262万元，对一家注册资本3亿元的房企来说几乎微不足道。但破产程序并不关注债务的绝对规模——当一家公司连这样的小额债务都无法偿还，法律便推定其丧失清偿能力。

因此，清算进程推进至今，该企业资产权属的处置痕迹已显露。2026年10月21日，乐清市自然资源和规划局发布公告，因无法收回乐清晨德置业持有的天际东方大厦相关不动产权证书或登记证明，相关证书、证明被公告作废。

紧接着，天际东方大厦迎来了第四次拍卖。

事实上，在第一次拍卖时，天际东方大厦的标价仍为5.29亿元，与评估价基本持平。标的包括大厦12幢、13幢101室及106室不动产，最终因无人报名而流拍；第二次拍卖的起拍价较评估价大幅下调，仍无人报名；第三次拍卖时，起拍价继续下调，但依然流拍。

如今，第四次拍卖即将举行，天际东方大厦的起拍价已降至2.71亿元，仅为评估价的一半。

但即便价格腰斩，市场目前仍保持沉默。

流拍魔咒

从商业角度看，天际东方大厦是浙江县市级超高层商业综合体，业态涵盖酒店、公寓、餐饮。这类资产的流动性通常弱于住宅，因为项目需要买方具备专业运营能力，以及相关资源和长期运营的资金。

在当前商业地产整体承压的环境下，愿意且有能力接盘的买家并不多。

此外，天际东方大厦218米的地标在县城语境中具有一定话语权，但在资本市场上，这意味资产过于集中，且运营大多只能依赖本地市场。

天际东方大厦的核心资产之外，乐清晨德置业名下的零散房源同样命运多舛。

2026年5月，同一大厦中，13幢18至36层共25套未售LOFT公寓进入一拍，建筑面积约1726.27平方米，因无人出价流拍；8月，部分房源以更低价格进入二拍，仍无人报名。其中，13幢2807室的评估价为141万元，一拍起拍价126.9万元，二拍及变卖价已降至114.21万元，但始终无人接手。

此外，2026年4月，乐清晨德置业名下位于乐清城东街道旭阳路6698号的3套商铺挂牌拍卖，建筑面积约655.13平方米，起拍价从143.4万至436.7万元不等。

这些商铺所在项目为乐清海逸豪庭，由乐清晨德置业自主开发。值得注意的是，其与广东东莞厚街由长实集团关联公司开发的一宗项目同名。

零散房源的集体流拍，与核心资产的困境形成呼应。这并非某一类产品的失败，而是整个资产包在当前市场环境下的流动性问题。

值得注意的是，此次拍卖项目中，除了高空酒吧、形体美容中心，还包括酒店式公寓。观点新媒体查阅资料得知，大部分公寓自2022年至2024年开业，以2024年开业的向云端海景公寓为例，其日租房价格约在200-400元区间；而项目内的地标型酒店万怡酒店的价格区间则较大，在600-1500元区间。

事实上，酒店式公寓项目本身存在年限上的劣势。这类资产通常为40年或50年产权，且无法落户，更不具备学区附加价值。这些特征在项目初期可能被未来增长预期所覆盖，但在当前市场环境下，则可能成为压垮操盘方流动性的因素。

如今，乐清晨德置业的破产财产分配方案已获通过，但方案的实际执行取决于资产能否变现。

若11月4日的第四次拍卖再次流拍，这家企业将面临更艰难的选择——要么进一步降价，要么继续进行拆分处置。但每一种选择都意味着债权人权利的进一步压缩。

对于天际东方大厦的349户债权人而言，最终能拿回多少，某种程度上取决于11月4日的拍卖能否打破零报名的魔咒。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。